Investition mit guten Renditen: Die Pflegeimmobilien
Vor dem Hintergrund der anhaltenden Niedrigzinsphase und turbulenter Börsen wachsen die Herausforderungen für Privatanleger. Der Wunsch vieler Anleger nach Kapitalerhalt und Rendite, sowie Inflationsschutz führt dazu, dass die Assetklasse Immobilie zunehmend an Bedeutung gewinnt.
Doch schrecken private Investoren oft vor Investitionen in vermietete Immobilien zurück, denn es geht mit Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand einher. Wenn dann noch mögliche Leerstandrisiken und Renovierungen im Zuge der Mieterfluktuation betrachtet werden, schwindet die Rendite schnell dahin. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) hat in einer Studie 2014 die tatsächlichen Anlageerfolge privater Immobilienbesitzer ausgewertet. Das Ergebnis ist ernüchternd: Nur jede zehnte Immobilie hat dem Besitzer eine Rendite von über 6% p.a. erwirtschaftet. Acht von zehn Besitzern deutscher Wohnimmobilien liegen unter 4% Rendite p.a., teilweise sogar im Verlustbereich.
Vor diesem Hintergrund wird eine Immobilienart immer attraktiver: Die Pflegeimmobilien. Denn diese liefern dem Eigentümer eine kalkulierbare Einnahmensicherheit. Im breit gefächerten Segment der Seniorenimmobilien ist die stationäre Pflege als förderungswürdige Einrichtung einzustufen. Dafür sind im Sozialgesetzbuch (SGB XI, §71) klare Kriterien definiert. Sofern eine Immobilie diesen Kriterien entspricht, hat der Betreiber der Pflegeeinrichtung grundsätzlich einen Anspruch auf einen Versorgungsvertrag. Die daraus resultierenden Pflegesatzvereinbarungen mit den Kostenträgern wie gesetzliche Kranken- und Pflegeversicherung bezieht sich sowohl auf die medizinische Pflege, wie auch auf die Verpflegung und die Mietkosten. Auf dieser Basis ist der Betreiber einer Pflegeeinrichtung in der Lage langfristige Pachtverträge einzugehen und diese auch verlässlich zu bedienen.
Dabei wird in der Regel ein Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 20 bis 25 Jahren mit Verlängerungsoptionen für die gesamte Pflegeimmobilie mit allen einzelnen Flächen abgeschlossen. Für den einzelnen Eigentümer eines Pflegeapartments oder einer Fläche bedeutet das konstante Mieteinnahmen, auch bei evtl. Leerstand des einzelnen Pflegeapartments.
Aufgrund des hohen Versorgungsbedarfs im Zuge der demografischen Entwicklung bietet der Pflegemarkt in Deutschland ein langfristiges Wachstumspotential. Denn die Anzahl von pflegebedürftigen Personen im stationären Bereich wird sich gemäß einer Studie des statistischen Bundesamtes in den nächsten Jahrzehnten verdoppeln, während viele Pflegeheime aufgrund der alten Bausubstanz nicht mehr den neusten Anforderungen entsprechen. Das haben auch institutionelle Investoren wie Versicherungen und Fonds in den letzten Jahren entdeckt. So stieg das Transaktionsvolumen in diesem Segment in 2014 auf über 800 Millionen Euro.
Und auch bei Privatanlegern wird der Kauf von Pflegeapartments zunehmend beliebter.
Betrachtet man die Käufe solcher Pflegeapartments durch private Investoren im Jahr 2015, so lag die durchschnittliche Mietrendite zwischen 4 und 5% p.a. bei Kaufpreisen von im Schnitt 130.000 € pro Apartment im Neubau.
Dieses Renditepotenzial kann durch den Einsatz von zinsgünstigen Darlehen noch deutlich gesteigert werden. Damit können Privatanleger heute oft schon ab einer Eigenkapitalsumme von 20.000,--€ eigenes Immobilienvermögen aufbauen und so von den niedrigen Zinsen am Kapitalmarkt profitieren.
Wer heute überlegt in Immobilien zu investieren, sollte diese Option neben einem Wohnungskauf immer berücksichtigen und die Wirtschaftlichkeitsberechnungen gegenüberstellen. Oft liefert eine „Pflegeimmobilie“ den höheren Ertrag bei weniger Risiken und weniger Aufwand. Natürlich gilt auch hier die Weisheit: „Nicht alles ist Gold was glänzt!“ Deshalb sollten sich Anleger nicht auf das erste Angebot eines Bauträgers oder Betreibers verlassen, sondern Angebote vergleichen. Hierbei empfiehlt sich die Einbeziehung eines Ansprechpartners mit speziellen Markt- und Branchenkenntnissen im Pflegeimmobilienmarkt.
Schwalmstadt, 04.12.2015
Gez. Viktor Sawatzky, Osiris Immobilien GmbH